2026年KLCC双子塔景观公寓指南：如何买到经得起时间的景观

先看距离，因为它决定了机会有多大。在我们列出的KLCC公寓中，Sofitel KLCC离双子塔最近，约300米。其次是Eaton Residences，350米；然后是Aria Residences，700米；The Conlay，800米；Royal Lexis KLCC约1.1公里。入场价从Eaton Residences的RM 1,000,000到Royal Lexis KLCC的RM 1,800,000不等，五个项目中有四个是永久地契。Eaton是唯一的租赁地契项目，这也是它的尺价在这组中偏低的主要原因。

距离只能让一栋楼进入候选名单，并不能保证你看得到景观。景观属于某一个单位：它的单位列、楼层，以及窗外与双子塔之间隔着什么。所以同一栋楼里户型相同的两个单位，租金和转售价可以差很多；挂牌上的楼盘名称，远不如单位列号能说明问题。下表是起点，之后的内容都是关于如何挑选单位。

距离为约数，取自我们的房源资料。本季度我们价格指数中的KLCC中位数为每平方尺RM 2,300，因此尺价一栏也能看出谁在为地段付溢价，谁在以折价入场。

看任何KLCC景观公寓之前，先问三个问题，再问价格。单位朝哪个方向？在几楼？前面有什么？一栋塔楼有好几个立面，大多数楼里只有部分单位列面向双子塔，其他的则对着隔壁大楼或马路。即使在主打景观的楼盘里，低楼层也常常正对裙楼或邻近塔楼。请对方以书面形式确认单位列号和朝向，并对照户型图核实，因为挂牌照片可能是在楼里任何一个单位拍的。

第三个问题最常被忽略。今天越过一栋矮楼或一块空地的开阔视野，可能在那块地重新开发后就消失。在为景观多付钱之前，请律师查清单位与双子塔之间那块地的规划用途，或直接向吉隆坡市政局（DBKL）查询。越过KLCC公园的景观最值得付钱，越过停车场的景观则是在赌没人会在上面盖楼。

已竣工的楼盘可以让你站到窗前亲眼看，你应该这样做。Aria Residences（2019年）、Eaton Residences（2022年）、The Conlay（2024年）和Sofitel KLCC（2025年竣工，交付进行中）都已建成，所以请看实际单位，白天看一次，天黑双子塔亮灯后再看一次。Royal Lexis KLCC是楼花，预计2029年竣工。那里你只能根据户型图和楼层来选，大楼建成之前，景观只是一个承诺。这不是回避它的理由，但它意味着只应在总体规划让景观难以被挡住的位置才为景观付钱。

我们最清楚的证据来自Eaton Residences，它是Jalan Kia Peng上一栋52层、共632个服务式公寓单位的塔楼。一栋楼里有这么多单位，租客永远有其他选择，而景观正是区分快速出租的单位和长期空置单位的关键。拥有双子塔景观且家具配置得当的单位，出租更快、续租更好；低楼层的空置单位只能靠价格竞争。面向KLCC专业人士、家具齐全的Eaton单位毛回报率为5.0%至5.5%，楼层、装修和景观决定了一个单位落在这个区间的哪一端。

在Sofitel KLCC，选得好的单位毛回报率约为4%至5%。在酒店品牌大楼里，楼层和景观同时影响租金和转售价，所以景观是你所买产品的一部分，而不是附送的。租客是希望住在办公室和商场旁、享受服务式生活的外籍人士和企业高管。

我们的看法：只有当你在单位里确实看得到、而且前面不可能再盖楼时，才为双子塔景观付钱。部分景观，或越过待开发土地的景观，应少付甚至不付。可能失去的景观，是你现在付出、转售时未必收得回的溢价。

Eaton Residences的尺价为RM 1,600，而KLCC中位数是RM 2,300，这个差距主要来自租赁地契。吉隆坡的租赁地契物业转售比永久地契慢，随着剩余租期缩短，银行贷款成数也可能收紧。双子塔景观有助于租金，但对地契毫无帮助。如果在Eaton买，请先确认剩余租期，并把它计入退出计划，再为窗外景色心动。

四个永久地契选项分布在中位数两侧。Sofitel KLCC（RM 2,300 psf）和The Conlay（RM 2,450 psf）处于或高于中位数，Aria Residences（RM 1,500 psf）远低于中位数，Royal Lexis KLCC（RM 3,000 psf）则是我们追踪的最高尺价。如果你打算持有超过五年再出售，我们会先把景观预算花在永久地契楼盘里，再在其中买你负担得起的最好单位列。外国卖家的产业盈利税（RPGT）在第五年之后降至10%，所以打算日后出售的景观单位，应按五年以上的持有期来规划。我们的永久地契与租赁地契指南对退出计算有更详细的说明。

每次看房都用这份清单。只需一次看房和几封邮件，就能分清你是在为景观付钱，还是在为一张景观照片付钱。

最后一项最能省钱。如果同一户型低几层或在塔楼另一侧的单位明显便宜，这个差价就是景观溢价。用数字判断它是否值得。在支付律师费之前，请向Ryan索取户型图资料包，以及你考虑的单位的具体列号、楼层和景观。

追求租金收入：选Eaton Residences，买景观单位、配好家具，并清楚了解租赁地契的影响。想要离双子塔最近的永久地契：选Sofitel KLCC，距双子塔约300米，由酒店品牌管理。想要每令吉最大面积：选Aria Residences，RM 1,500 psf，永久地契，距双子塔700米。想要最新竣工的永久地契：选The Conlay，2024年竣工，紧邻Four Seasons Place。想要别人没有的东西：选Royal Lexis KLCC，每个单位都有私家泳池，预计2029年竣工。

如果你更在意城市天际线而不是双子塔本身，也可以看看TRX。在TRX Residences，单位是面向TRX City Park还是城市天际线，会同时影响租金和转售价，两个相同户型的价格可以相差数万令吉。规则和KLCC一样：挑单位，而不只是挑楼盘。