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马来西亚印花税与购房成本计算器 2026
2026 年财政预算案把外国买家的印花税翻倍至统一 8%。一套 RM 2,500,000 的 KLCC 公寓，光是产权转让税就是 RM 200,000，还没算律师费、贷款印花税和任何装修。前期成本不再是零头，它直接决定一笔交易划不划算。
这个工具帮你算清完整的前期支出：MOT 印花税、按 2023 年标准的买卖合约律师费（二手转售用 Table A，发展商新盘用折扣的 Table B）、贷款合约印花税、贷款文件费用，以及外国买家在槟城与柔佛面对的州同意批准税。四种身份涵盖公民、PR、外国买家与首购族。外国买家要留意一条时间规则：8% 适用于 2026 年 1 月 1 日或之后签署的 MOT，与买卖合约日期无关。税率最后核对于 2026 年 7 月 21 日。
= RM 2,500,000
购买类型
外国买家在马来西亚银行通常可获 50% 至 70% 的贷款成数。
外国买家核查
外国买家最低购房价
- 所有住宅
- RM 1,000,000
根据国家土地法典第 433B 条，每宗外国人购房都须事先获得州政府同意。吉隆坡不按房价抽成，仅收行政处理费。具体金额请向 PTGWP 确认，此费未计入总额。
日后出售：产业盈利税 RPGT
| 外国卖家 | 公民 / PR | |
|---|---|---|
| 第 1 至 3 年 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 30% | 20% |
| 第 5 年 | 30% | 15% |
| 第 6 年起 | 10% | 0% |
就出售利润征收，仅供参考，不计入前期总成本。
打算通过 MM2H 购房？签证存款、费用与购房规则请用 MM2H 成本计算器.
前期税费
- 产权转让印花税 (MOT)
- 外国买家统一 8%，适用于 2026 年 1 月 1 日或之后签署的 MOT
- 买卖合约律师费
- 按 SRO 2023 Table A，以房价计算
- 贷款合约印花税
- 贷款额 RM 1,750,000 的 0.5%
- 贷款文件律师费
- 按 SRO 2023 Table A，以贷款额计算
RM 200,000
RM 26,250
RM 8,750
RM 18,750
前期总成本
占房价 10.15%，需在首付之外另行准备
RM 253,750
同样价格，马来西亚公民或 PR 的 MOT 印花税为 RM 84,000，少 RM 116,000，且无需州政府同意。
仅供预算参考。印花税按房价与市价孰高者征收，此工具以你输入的价格计算。SRO 2023 收费表仅适用于西马，且律师可给予最多 25% 的折扣。未含估价费、杂项支出、专业服务税及吉隆坡的同意处理费。房价超过 RM 7,500,000 的律师费可议，此处按 1% 上限计算。税率核对于 2026 年 7 月。签约前请向律师确认确切金额。
数字背后的 2026 年税率
MOT 印花税
| 首 RM 100,000 | 1% |
| RM 100,001 至 RM 500,000 | 2% |
| RM 500,001 至 RM 1,000,000 | 3% |
| RM 1,000,000 以上 | 4% |
| 外国买家与外国公司（住宅） | 统一 8% |
累进税率适用于马来西亚公民与永久居民。统一 8% 适用于 2026 年 1 月 1 日及以后签署的 MOT，含 MM2H 持有人；作住宅用途的服务式公寓与 SOHO 同样归入住宅类。印花税以房价与市价孰高者计算。官方资料： LHDN 印花税。
律师费（SRO 2023，Table A）
| 首 RM 500,000 | 1.25%（最低 RM 500） |
| RM 500,001 至 RM 7,500,000 | 1% |
| RM 7,500,000 以上 | 可议，上限 1% |
发展商新盘（Table B，相对 Table A）
| RM 50,000 以下 | RM 500 固定 |
| RM 50,001 至 RM 250,000 | Table A 的 75% |
| RM 250,001 至 RM 500,000 | Table A 的 70% |
| RM 500,001 至 RM 1,000,000 | Table A 的 65% |
| RM 1,000,000 以上 | Table A 的 50% |
做贷款时，Table A 会收两次：买卖合约按房价计一次，贷款文件按贷款额再计一次。向发展商购买受 HDA 管制的新盘，买卖合约改用 Table B。此收费令仅适用于西马，律师可给予最多 25% 折扣。
贷款印花税与外国买家门槛
| 贷款合约印花税 | 0.5% |
| 吉隆坡 | RM 1,000,000，所有住宅 |
| 雪兰莪 | 第 1、2 区 RM 2,000,000；第 3 区 RM 1,000,000（仅限分层） |
| 槟城 | 槟岛分层 RM 1,000,000、有地 RM 3,000,000；威省分层 RM 500,000、有地 RM 1,000,000 |
| 柔佛 | RM 1,000,000；批准税为房价 3%，最低 RM 30,000 |
每宗外国人购房还须事先获得州政府同意（NLC 第 433B 条）；槟城与柔佛另收上表的批准税，吉隆坡与雪兰莪则没有。首次购房的马来西亚公民，RM 500,000 以下住宅且买卖合约在 2027 年 12 月 31 日前签署者，MOT 与贷款印花税全额豁免；SOHO 与服务式公寓不符合资格。 MM2H 申请人的合规购房须达到 MM2H 级别要求与州门槛中较高者。
实例：RM 2,500,000，外国买家，70% 贷款
这是 TRX Residences 两房单位或 KLCC 中层翻新盘的典型价位。以下是 2026 年税率下的完整前期账单。
- MOT 印花税（8%）
- RM 200,000
- 买卖合约律师费
- RM 26,250
- 贷款印花税（RM 1,750,000）
- RM 8,750
- 贷款文件律师费
- RM 18,750
- 合计
- RM 253,750
这相当于房价的 10.2%，在交房前后支付，且不能并入房贷。
同一套房子，马来西亚公民或 PR 的 MOT 印花税为 RM 84,000，全部前期成本 RM 137,750。RM 116,000 的差额纯粹是国籍溢价。把它算进你的出价，别等到交房后才发现。
外国人贷款是另一个课题：成数、利率、哪些银行真的放贷，都在我们的 外国人房贷指南 里。
出售时：产业盈利税 RPGT
RPGT 就出售时的利润征收，税率由持有期决定。五年这条线应该锚定你的整套策略：吉隆坡市中心房产是长期持有出租的资产，税表说得很清楚。
| 持有期 | 公民 / PR | 外国卖家 |
|---|---|---|
| 第 1 至 3 年 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% |
MM2H 持有人按外国税率出售。任何国籍的个人卖家都可享 RM 10,000 或利润 10%（取较高者）的豁免，持有期从买卖合约日期起算，而非产权过户日。
完整的出售情境，包括 8% 入场税与第六年退出如何相互作用，都在完整的 RPGT 与购房成本指南 里。官方税表见 LHDN RPGT 页面。
印花税常见问题
2026 年外国人在马来西亚买房印花税是多少？
产权转让文件（MOT）统一按 8% 征收，以房价与市价孰高者计算，适用于 2026 年 1 月 1 日及以后签署的住宅转让。一套 RM 2,000,000 的公寓就是 RM 160,000。以 MOT 的签署日期为准，而非买卖合约日期：2025 年签的 SPA，若 MOT 在 2026 年才盖印，仍按 8% 计。此税率在 2026 年财政预算案中由 4% 上调至 8%，适用于非公民个人与外国公司；同日起，纯作住宅用途的服务式公寓与 SOHO 也归入住宅类。马来西亚永久居民不受影响，仍按本地累进税率计算。
MM2H 签证持有人也要缴 8% 外国买家印花税吗？
是。MM2H 提供长期居留身份，但不改变印花税待遇。只有马来西亚公民与永久居民适用 1 至 4% 累进税率，因此任何 MM2H 购房预算都要把完整的 8% 算进去。
马来西亚公民与 PR 的印花税是多少？
采累进制：首 RM 100,000 为 1%，至 RM 500,000 为 2%，至 RM 1,000,000 为 3%，超过部分为 4%。一套 RM 500,000 的住宅为 RM 9,000；RM 2,500,000 则合计 RM 84,000。印花税以房价与市价孰高者计算。
谁符合首购族印花税豁免资格？
从未拥有任何住宅（含继承或受赠）的马来西亚公民，购买一套 RM 500,000 或以下的住宅，且买卖合约在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署（2026 年财政预算案延长）。豁免为 100%，同时涵盖 MOT 与贷款合约印花税。SOHO、SOFO、SOVO 与服务式公寓不符合资格；超过 RM 500,000 完全没有减免，RM 500,001 至 RM 1,000,000 的部分减免已于 2023 年 12 月 31 日届满。
在马来西亚买房要付哪些律师费？
律师费按 2023 年律师收费令（SRO 2023）计算，仅适用于西马。Table A（二手转售）：首 RM 500,000 为 1.25%（最低 RM 500），RM 500,001 至 RM 7,500,000 为 1%，超过部分可议。向发展商购买受 HDA 管制的新盘则用折扣的 Table B：RM 250,000 以下为 Table A 费用的 75%，至 RM 500,000 为 70%，至 RM 1,000,000 为 65%，超过 RM 1,000,000 为 50%。贷款文件按 Table A 就贷款额另计一次。律师可给予最多 25% 折扣；杂项支出与服务税另行收取。
贷款合约的印花税是多少？
贷款额的 0.5%，传统贷款与伊斯兰贷款一致，所有国籍相同。一套 RM 2,500,000 的房产做 70% 贷款，即贷款 RM 1,750,000，贷款印花税为 RM 8,750。符合 RM 500,000 首购豁免的买家，贷款合约印花税也一并免除。
出售时要缴什么税（RPGT）？
产业盈利税（RPGT）就利润征收。外国卖家在购入后五年内出售为 30%，第六年起为 10%；马来西亚公民第 1 至 3 年为 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第六年起为 0%。每位个人卖家可享 RM 10,000 或利润 10%（取较高者）的豁免。卖家是外国人时，买方律师须预扣房价的 7% 作为税款保留（公民与 PR 为 3%）。持有期从买卖合约（SPA）日期起算。
各州对外国买家的最低房价是多少？
吉隆坡、布城与纳闽：所有住宅类型 RM 1,000,000。雪兰莪：第 1、2 区 RM 2,000,000，第 3 区 RM 1,000,000，仅限分层地契，且不得通过拍卖购入。槟城：槟岛分层 RM 1,000,000、槟岛有地 RM 3,000,000、威省分层 RM 500,000、威省有地 RM 1,000,000，购入后 3 年内不得转售；MM2H 持有人享 RM 500,000 优惠门槛，限购两套。柔佛：RM 1,000,000，单层与一层半排屋除外，美迪尼（Medini）豁免最低房价。
什么是州政府同意？外国买家要付多少？
根据国家土地法典第 433B 条，每宗外国人购房都须事先获得州政府批准。吉隆坡收行政处理费（具体金额请向 PTGWP 确认），不按房价抽成。雪兰莪每个产权收 RM 200，无批准税。槟城每个产权收 RM 10,000 申请费，另加房价 3% 的批准税；槟岛分层价格在 RM 1,000,000 至 RM 1,500,000 之间者减至 1.5%。柔佛自 2025 年 7 月 1 日起收房价 3% 的批准税，最低 RM 30,000。
用真实房源核对这些数字
Ryan 每周都在实时的 KLCC 与 TRX 房源上跑这套算法，包括目前哪些银行向外国买家放贷、成数多少。