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马来西亚印花税与购房成本计算器 2026
2026 年财政预算案把外国买家的印花税翻倍至统一 8%。一套 RM 2,500,000 的 KLCC 公寓，光是产权转让税就是 RM 200,000，还没算律师费、贷款印花税和任何装修。前期成本不再是零头，它直接决定一笔交易划不划算。
这个工具帮你算清完整的前期支出：MOT 印花税、按 2023 年标准的买卖合约律师费、贷款合约印花税和贷款文件费用。切换外国与本地身份，就能看清国籍带来的成本差异。税率最后核对于 2026 年 6 月 12 日。
外国买家在马来西亚银行通常可获 50% 至 70% 的贷款成数。
前期税费
- 产权转让印花税 (MOT)
- 外国买家统一 8%，2026 年 1 月 1 日起
- 买卖合约律师费
- 按 SRO 2023 标准，以房价计算
- 贷款合约印花税
- 贷款额 RM 1,750,000 的 0.5%
- 贷款文件律师费
- 按 SRO 2023 标准，以贷款额计算
RM 200,000
RM 26,250
RM 8,750
RM 18,750
前期总成本
占房价 10.15%，需在首付之外另行准备
RM 253,750
同样价格，马来西亚公民或 PR 的 MOT 印花税为 RM 84,000，少 RM 116,000。随国籍变化的只有 MOT 这一项。
仅供预算参考。未含估价费、杂项支出、专业服务税及州政府同意费。房价超过 RM 7,500,000 的律师费可议，此处按 1% 上限计算。签约前请向律师确认确切金额。
数字背后的 2026 年税率
MOT 印花税
| 首 RM 100,000 | 1% |
| RM 100,001 至 RM 500,000 | 2% |
| RM 500,001 至 RM 1,000,000 | 3% |
| RM 1,000,000 以上 | 4% |
| 外国买家与外国公司（住宅） | 统一 8% |
累进税率适用于马来西亚公民与永久居民。统一 8% 适用于 2026 年 1 月 1 日及以后签署的转让，含 MM2H 持有人。官方资料： LHDN 印花税。
律师费（SRO 2023）
| 首 RM 500,000 | 1.25%（最低 RM 500） |
| RM 500,001 至 RM 7,500,000 | 1% |
| RM 7,500,000 以上 | 可议，上限 1% |
做贷款时，同一套标准会收两次：买卖合约按房价计一次，贷款文件按贷款额再计一次。
贷款与门槛
| 贷款合约印花税 | 0.5% |
| 吉隆坡外国买家最低房价 | RM 1,000,000 |
首次购房的马来西亚买家，RM 500,000 以下住宅的 MOT 与贷款印花税在 2027 年 12 月 31 日前全额豁免。 MM2H 申请人的合规购房同样须达到吉隆坡门槛。
实例：RM 2,500,000，外国买家，70% 贷款
这是 TRX Residences 两房单位或 KLCC 中层翻新盘的典型价位。以下是 2026 年税率下的完整前期账单。
- MOT 印花税（8%）
- RM 200,000
- 买卖合约律师费
- RM 26,250
- 贷款印花税（RM 1,750,000）
- RM 8,750
- 贷款文件律师费
- RM 18,750
- 合计
- RM 253,750
这相当于房价的 10.2%，在交房前后支付，且不能并入房贷。
同一套房子，马来西亚公民或 PR 的 MOT 印花税为 RM 84,000，全部前期成本 RM 137,750。RM 116,000 的差额纯粹是国籍溢价。把它算进你的出价，别等到交房后才发现。
外国人贷款是另一个课题：成数、利率、哪些银行真的放贷，都在我们的 外国人房贷指南（英文） 里。
出售时：产业盈利税 RPGT
RPGT 就出售时的利润征收，税率由持有期决定。五年这条线应该锚定你的整套策略：吉隆坡市中心房产是长期持有出租的资产，税表说得很清楚。
| 持有期 | 公民 / PR | 外国卖家 |
|---|---|---|
| 第 1 至 3 年 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% |
MM2H 持有人按外国税率出售。任何国籍的个人卖家都可享 RM 10,000 或利润 10%（取较高者）的豁免，持有期从买卖合约日期起算，而非产权过户日。
完整的出售情境，包括 8% 入场税与第六年退出如何相互作用，都在完整的 RPGT 与购房成本指南（英文） 里。官方税表见 LHDN RPGT 页面。
印花税常见问题
2026 年外国人在马来西亚买房印花税是多少？
产权转让文件（MOT）统一按房价的 8% 征收，适用于 2026 年 1 月 1 日及以后签署的住宅转让。一套 RM 2,000,000 的公寓就是 RM 160,000。此税率在 2026 年财政预算案中由 4% 上调至 8%，适用于非公民个人与外国公司；马来西亚永久居民不受影响，仍按本地累进税率计算。
MM2H 签证持有人也要缴 8% 外国买家印花税吗？
是。MM2H 提供长期居留身份，但不改变印花税待遇。只有马来西亚公民与永久居民适用 1 至 4% 累进税率，因此任何 MM2H 购房预算都要把完整的 8% 算进去。
马来西亚公民与 PR 的印花税是多少？
采累进制：首 RM 100,000 为 1%，至 RM 500,000 为 2%，至 RM 1,000,000 为 3%，超过部分为 4%。一套 RM 2,500,000 的房产合计 RM 84,000。首次购房的马来西亚买家，价格 RM 500,000 以下的住宅在 2027 年 12 月 31 日前可获全额豁免，但在 KLCC 与 TRX 的价位上很少适用。
在马来西亚买房要付哪些律师费？
产权转让律师费按 2023 年律师收费令（SRO 2023）计算：首 RM 500,000 为 1.25%（最低 RM 500），RM 500,001 至 RM 7,500,000 为 1%，超过部分可议。若办理贷款，贷款文件按同一标准就贷款额另计一次。杂项支出与服务税另行收取。
贷款合约的印花税是多少？
贷款额的 0.5%，所有国籍一致。一套 RM 2,500,000 的房产做 70% 贷款，即贷款 RM 1,750,000，贷款印花税为 RM 8,750。
出售时要缴什么税（RPGT）？
产业盈利税（RPGT）就利润征收。外国卖家在购入后五年内出售为 30%，第六年起为 10%；马来西亚公民第六年起降至 0%。每位个人卖家可享 RM 10,000 或利润 10%（取较高者）的豁免。持有期从买卖合约（SPA）日期起算。
吉隆坡对外国买家有最低房价限制吗？
有，吉隆坡每个住宅产权 RM 1,000,000。KLCC、TRX 与武吉免登的多数新盘都在线上，但这道门槛会把较便宜的二手房源排除在外。其他州属各自设限，吉隆坡以外置业前请先确认。
用真实房源核对这些数字
Ryan 每周都在实时的 KLCC 与 TRX 房源上跑这套算法，包括目前哪些银行向外国买家放贷、成数多少。