外国投资者可以在马来西亚买房吗？2026 年规则与成本

可以，外国人可以在马来西亚以个人名义购买永久地契或租赁地契物业。根据 2026 年 1 月 1 日起生效的规定，吉隆坡住宅物业的最低购置价为 RM 1,000,000，外国买家缴纳统一 8% 印花税（马来西亚公民仍适用 1 至 4% 累进税率），出售所得可 100% 汇出境外。印花税、律师费和贷款印花税合计略低于房价的 10%，仍远低于新加坡，外国人在那里单是额外买家印花税就要缴 60%。即使印花税翻倍，马来西亚仍是亚洲对外国买家最友好的房产市场之一。

这套框架属于全国性法规，不过各州可就特定物业类型设定额外条件或更高门槛。吉隆坡的豪华住宅市场，包括 KLCC、TRX 和武吉免登，完全在标准全国框架内，最低价格为 RM 1,000,000。超过这条线购买并取得州政府同意后，没有强制本地合伙人的要求，也没有限期持有规定，但马来保留地和低价住房等类别仍不开放给外国人。

在吉隆坡，外国买家购买住宅物业的最低价格为 RM 1,000,000。这条门槛的设立，是为了将外国资金引导至高端市场，同时保护马来西亚公民的可负担住房供应。在实践中，这条线与 KLCC、TRX 和武吉免登的定价相当契合：本站在这些地区已发布的项目中，只有 TRX Residences 最小的户型（起价 RM 960,000）低于这条线。

门槛按每套单位计算。确保买卖合约中的价格达到或超过 RM 1,000,000。低于这条线的物业，无论你认为市值多少，都不符合外国买家购买的资格。门槛由各州自行设定，KLCC 和 TRX 适用的是吉隆坡的 RM 1,000,000。

外国买家可以在马来西亚持有永久地契或租赁地契住宅物业，而两者的长期差异相当显著。永久地契赋予永久所有权，没有到期限制，是遗产规划、跨代财富传承以及拓宽潜在买家群体的理想结构。99 年期租赁地契带着一个倒计时的钟，随着剩余年限缩短，融资和转手都可能变难。

对于来自新加坡和香港的买家，两地租赁地契普遍（新加坡多为 99 年，香港新批土地为 50 年），马来西亚的租赁地契物业看起来并不陌生。但马来西亚的二手买家相当看重地契年限。如果你打算长期持有，即便入场价看起来较高，也应相应地更看重永久地契。在本站项目中，这个选择很具体：Eaton Residences 为租赁地契，尺价 RM 1,600；永久地契的 The Conlay 与 Eaton 一样步行 5 分钟可达 Conlay（Putrajaya Line），尺价 RM 2,450。

马来西亚对出售物业所得利润征收产业盈利税（RPGT）。对外国个人的税率很简单：头五年内出售为 30%，第六年起为 10%。与新加坡的额外印花税（属于购置成本）或澳大利亚的资本利得税（从第一天起按边际所得税率计算）不同，马来西亚的 RPGT 是一种出售税，持有时间越长，税率越低。

对外国投资者而言，最关键的是五年这条分水岭。从买卖合约日期（而非产权过户日期）起满五年后，实际 RPGT 税率从 30% 大幅降至净增值的 10%。持有五年以上，出售税大幅缩减。若需在此之前退出，必须把 30% RPGT 纳入净回报测算。在 KLCC 和 TRX 的豪华价位段，这笔税是实实在在的。

即使自 2026 年 1 月 1 日起实施 8% 统一印花税，对外国买家而言，马来西亚仍是亚洲购房成本门槛最低的市场之一。新加坡外国买家的额外印花税目前为购价的 60%。一名外国买家购入 SGD 3,000,000 的新加坡公寓，单是额外印花税就要付 SGD 1,800,000，还没有算上任何增值。澳大利亚最大的两个州（维多利亚州和新南威尔士州）在常规印花税之外再向外国买家加征 8% 至 9%，且自 2025 年 4 月起，大多数外国人根本不能购买二手住宅。马来西亚的统一 8% 低于这两地，不过香港已于 2024 年 2 月取消外国买家附加税，如今在香港入市反而更便宜。

这笔账算下来仍然对马来西亚非常有利。一套 RM 3,000,000 的 KLCC 或 TRX 物业，按统一 8% 须缴 RM 240,000 印花税。加上约 1% 的买卖合约律师费（RM 30,000），并在例子中假设贷款为房价的 70%、缴 0.5% 贷款印花税（RM 10,500），合计 RM 280,500，约为房价的 9.4%，尚未计入贷款文件律师费、估价费和州同意书申请费。同样的 RM 3,000,000 若花在新加坡，仅额外印花税就是 RM 1,800,000。对于被这笔附加税挡在新加坡门外的买家，KLCC 和 TRX 仍是值得认真考虑的选择。8% 印花税是真实成本，但不足以打消购买意愿。

马来西亚的房产交易遵循《国家土地法典》，以买卖合约（SPA）为核心法律文件：新盘使用法定标准格式，二手交易则由双方议定条款。作为外国买家，应该聘请一名不代表发展商或卖方的独立马来西亚房产律师，确保 SPA 获得独立审查，并在签约前发现发展商特设条款。住宅 SPA 法律费用依据 Solicitors' Remuneration Order 规定，合计接近房价的 1%。

典型 SPA 从签约到完成，二手市场已竣工单位需 3 至 6 个月；楼花则按发展商施工进度，本站收录的期房项目预计在 2028 年至 2030 年间落成。签订 SPA 时须支付 10% 订金。产权转让在全款支付后在土地局登记，可能还需额外 1 至 3 个月完成。务必确保律师协调产权登记手续。买家有时以为在支付尾款后产权会自动转移，实际上并非如此。

马来西亚不限制将住宅物业出售所得汇出境外。出售后，你可以将净令吉收益兑换成任何货币汇出，无需马来西亚国家银行批准，也没有汇出上限。这种开放的资本账户与中国或部分新兴市场截然不同，在那些市场，出售所得可能面临审查、延迟或资本管制。

实际操作上，房产律师将出售所得存入律师事务所账户，扣除 RPGT 预扣税（如卖方为非公民，买方须预留房价的 7%，或在卖方事先通知时预留较低的视同税额，并汇缴国内税收局 LHDN），然后将净余款项释放至你指定账户。货币兑换通过持牌银行或兑换商以当日汇率完成。手续顺利的情况下，从完成交割到全额汇出，通常只需数周。

MM2H（第二家园）计划是马来西亚为外国公民提供的长期居留途径，与购置 KLCC 或 TRX 物业天然契合。MM2H 持有人可获得按级别 5 至 20 年、可续期的多次入境社会探访准证，无需工作许可或投资签证的繁琐手续即可长期居留。MM2H 不额外征税，但附带条件：各级别须购买不低于指定价格的住宅（白银级为 RM 600,000），且 10 年内不得出售，换购更高价住宅除外。

结合 MM2H 与购房的逻辑很简单。物业让你在一个持有五年后盈利税仅 10%、无遗产税的司法管辖区内拥有实物资产，而 MM2H 准证赋予你合法居留权，让你可以实际居住其中，享受马来西亚相对新加坡和香港的生活成本优势，同时建立一个兼顾区域出行便利的东南亚基地。对于将马来西亚纳入多司法管辖区财富和生活规划的高净值人士，物业和 MM2H 准证最好当作同一个决定来计算，因为签证本身的购房和持有条件会落在你买的那套房子上。