The Ashbourne KL 评测：Ashwood 2 值得等四年吗？

The Ashbourne KL，很多经纪仍叫它 Ashwood 2，适合打算自住的家庭，不太适合追求租金收入的投资者。这批永久地契三至四房单位于 2026 年 11 月 1 日开放预订，地块在 Jalan Ampang 旁的 U-Thant 使馆区，Paramount Property 的预览价 RM 2,081,000 起。Paramount 的交房目标是 2030 年第四季。也就是说，这个月签约的买家大约四年收不到租金，这一点应该主导你的决定。项目步行 9 分钟到 Ampang Park（Kelana Jaya Line），距 KLCC Park 约 1.6 公里，距双子塔约 1.7 公里。

完整规格都在我们的房源页，所以这篇 Ashwood 2 评测做的是另一件事：把项目放到我们 KLCC 名单的另外五栋楼旁边比较，算清楚入场第一天要付多少钱，测试 Type A 需要收多少租金才说得过去，并点名哪些买家应该放弃。文中所有项目数据都来自 Paramount 预览阶段发出的价单，之后可能变动。现在没有完工单位可看，没有收过一笔租金，也没有发生过转售，所以任何关于这个地址实际租金的说法都只是猜测。我们的也一样，文中会明确标出来。

搜索这个项目时，你很快会看到 The Ashwood，也就是 Paramount 在附近较早的项目。这是第一个陷阱。Ashwood 2 和 Ashwood Phase 2 是经纪对 The Ashbourne 的简称，听起来像同一地块的第二期，其实不是。The Ashbourne 有自己的 3.76 英亩地、两栋最高 41 层的塔楼、458 个服务式公寓单位和自己的设施。门户网站和经纪传单并不总能把两者分清。如果某个挂牌把两个名字混在一起，先问清楚指的是哪块地，再看价格，并核对预订表格上的地址。

这个名字也在借声誉，所以要验证。The Ashwood 和 The Atrium 都已售罄，说明 Paramount Property 在 Jalan Ampang 一带确实有需求。但售罄说明不了装修质量和缺陷处理，也说明不了交房三年后大楼管理得如何，而租金和转售价恰恰取决于这些。请销售团队告诉你哪些已完工的 Paramount 大楼可以参观，然后亲自去看大堂、电梯和管理处。花三十分钟比看任何宣传册都有用，而且在你交预订金之前不用花一分钱。

按标价算，The Ashbourne 是我们 KLCC 名单里尺价最低的，约每平方尺 RM 1,396，永久地契的 Aria Residences 约 RM 1,500。这个数字要小心看。建筑面积算进了私人电梯厅，Type A 按主单位面积计算的合理数字约为每平方尺 RM 1,603，高于 Aria，与租赁地契的 Eaton Residences（约 RM 1,600）大致持平。以这个价位买全新永久地契仍算合理，但折扣比卡片上看起来小，剩下的折扣要用时间来换。要比就按主单位面积比，否则不如不比。

看总价又是另一回事。这里其他大楼的起价都在 RM 1,000,000 至 RM 1,800,000 之间，因为它们都卖小户型。这个项目没有三房以下的单位，所以 RM 2,081,000 买到的是 1,491 平方尺。我们名单上最接近的是 Aria 的最大户型，约 RM 2,250,000，1,502 平方尺，已完工的永久地契。Type A 的标价省下约 RM 170,000，代价是大约四年的租金，而且面积里还有一部分是电梯厅。对投资者来说，这一轮 Aria 轻松胜出。

户型再大一些，局面就反过来了。超过 1,502 平方尺的，我们名单上只有 Eaton Residences 和 Sofitel KLCC，一个是租赁地契，另一个要价约每平方尺 RM 2,300。Tower A 的 2,273 平方尺 Type C 售 RM 3,297,000，约每平方尺 RM 1,451；就算扣掉全楼最大的 232 平方尺电梯厅，也只到约 RM 1,615。同样面积按 Sofitel KLCC 的要价约需 RM 5,230,000。这么大的差距，一个电梯厅解释不了。KLCC 以外，我们名单上的永久地契家庭选择在 Damansara Heights，Imperial Residences 从 RM 5,629,000 起。

先说印花税，因为目前列出的预览优惠并不包括它。这项优惠免除买卖合约和贷款的律师费，以及贷款印花税和杂费，以 Paramount 的条款为准。转让本身的印花税不在清单上。一套 RM 2,081,000 的 Type A，马来西亚公民或永久居民按累进税阶缴 RM 67,240。外国买家按划一 8% 计算，即 RM 166,480。换成 RM 3,297,000 的 Type C，两个数字分别是 RM 115,880 和 RM 263,760。印花税按房价或市值的较高者计算，所以这些是最低数。其他价格可用本站的印花税计算器计算。

这里每个单位都高于吉隆坡要求外国买家达到的 RM 1,000,000，所以门槛不是问题，额外成本才是。Type A 上这 RM 99,240 的差额约占房价 4.8%，外国业主要先赚回这笔钱才谈得上盈利。退出时也要缴税：产业盈利税（RPGT）对外国卖家的盈利，第一至第五年收 30%，第六年起收 10%。两点放在一起看，海外买家不适合在这里炒短线。它只适合长期持有，或者你真的打算使用这套房子。

这里没有租赁记录，所以我们不报数字，但可以倒推。本站的租金回报指南显示 KLCC 毛回报约 3.5% 至 5.0%。以 RM 2,081,000 计，3.5% 需要月租约 RM 6,070，4% 约 RM 6,940，5% 约 RM 8,670。本站指南显示 KLCC 带家具三房月租约 RM 8,000 起，但这些证据来自更靠近双子塔和 MRT 的大楼。我们会把 U-Thant 放在这个区间的低端。月租 RM 8,000 时，Type A 毛回报约 4.6%。这是我们的假设，不是 Paramount 的。

这 4.6% 是毛回报，而且要到 2031 年才开始。管理费、维修基金、地租和水电费率都要从中扣除，这些数字我们还没有看到，在看到之前不会公布净回报。再把等待换算成令吉：四年租金按每月 RM 8,000 计，未扣成本就是 RM 384,000。一套价格相近的现楼，在这两栋塔楼还在施工时就能收到这笔钱。很少有推盘资料会列出这一行，而它是等待与现买这笔账里最大的单项数字。

公平的反驳是现金流。施工期间是分期付款，你第一天不用付清全款，还没动用的钱可以放在别处。这减轻了等待的成本，但没有消除。需要收入的买家应该买已经建好的大楼。想在 2031 年住进去、手上又有闲钱的买家可以接受等待，因为对这样的家庭来说，租金本来就不是重点。签字之前，先诚实地问自己属于哪一种。

我们通常建议 KLCC 买家按步行时间筛选，而 The Ashbourne 过不了这一关。最近的轨道站 Ampang Park 步行 9 分钟。同一转乘站的 Putrajaya Line 月台约 13 分钟，Persiaran KLCC MRT 约 14 分钟。名单上的三个对手 Aria Residences、The Conlay 和 Eaton Residences 都是步行 5 分钟到 Conlay（Putrajaya Line）。短期外派的单身租客每次都会选它们，我们不认为这种面积的 U-Thant 公寓能赢得这类租客。这些户型本来也不是为他们设计的。

家庭的算法不一样。Type A 配两到三个车位，C 和 D 型配三到六个，说明设计时就假定住户开车，而且可能不止一辆。U-Thant 给这样的家庭的是安静的使馆区街道和低层邻居，需要时 Jalan Ampang 就在旁边。Suria KLCC 约 1.6 公里，是一小段车程，不是散步。如果是当作自住的家来买 Jalan Ampang 永久地契公寓，这个取舍说得通。决定之前，找个工作日早上沿 Jalan Ampang 开一趟，交通是任何户型图都不会告诉你的。

第一，持有成本。Paramount 称这块地为永久地契商业地块，所以要拿到书面的管理费、维修基金、地租和水电费率预估。第二，法律。问清楚这项买卖是否受《房屋发展法令》（Housing Development Act）管辖，延迟交房的赔偿是什么，因为在商业地块上这两个答案都不能想当然。前面还有四年工期，这一条比厨房品牌重要得多。第三，单位组合。约 RM 1.1 billion 的发展总值除以 458 个单位，平均每个单位约 RM 2,400,000，说明大部分单位可能是 A 和 B 型。问清楚 C 和 D 型有多少个，因为这部分的稀缺性才是支撑转售的东西。

第四，同一款 Type C 在 Tower A 和 Tower B 之间相差 RM 114,000。拿到每个价格对应的楼层范围，才知道多付的钱买到什么。第五，预订本身：哪些优惠确定适用于你的单位，如果你放弃，预订金怎么处理。如果答案都清楚，我们的判断很简单。C 型买来自住，这是它在同等空间下比我们名单上其他项目都便宜的地方。A 型只用能放到 2031 年不动的钱来买。明年就需要租金的话，就买已经建好的。