Core Residence vs TRX Residences：你的资金该投向哪里？

去掉市场推广的外衣，Core Residence vs TRX Residences 的选择归结为一个取舍。Core Residence @ TRX 的尺价更高，挂牌回报率也更高：每平方尺约 RM 2,326，按我们 Tower 3 单位的要价计算毛回报率约 5%。TRX Residences 则提供 Core 无法给予的东西：在本站所有楼盘中到 TRX 站的步行距离最短，由 Lendlease 开发，挂牌毛回报率为 3.5% 至 4.5%。两者均为永久地契，均于 2024 年完工，均依托同一金融区。价格都已不便宜：TRX Residences 挂牌起价 RM 960,000，每平方尺约 RM 2,200；我们的两个 Core 单位要价 RM 1,500,000 和 RM 2,400,000。我们的立场：需要收租的买家应先看 Core 的挂牌租金证据，而持有期在七年以上的买家则应认真考虑 TRX Residences 紧邻地铁站的位置。

有几点需要纠正，因为大量评论（包括本文早期版本）误解了两个关键事实。第一，Core Residence 并非 KLCC 黄金三角物业。其地址位于 Jalan Tun Razak 与 Persiaran TRX 交汇处，属于 Tun Razak Exchange 总体规划范围，是 TRX 区物业，仅此而已。第二，Core Residence 是永久地契，条款中没有任何租赁地契的注脚。发展商为 Core Precious Development Sdn Bhd，是中国交通建设集团与 WCT Holdings 的合资公司，塔楼已于 2024 年交付。弄清这两个事实，整个比较框架就会改变，这也正是本文重新核算数据的原因。

Core Residence 位于 Jalan Tun Razak 沿线，属于 Tun Razak Exchange 总体规划范围，但位于其边缘，而非中心。实际上两者之间的差距是多走一段路。Core Residence 步行 9 分钟到 TRX（Putrajaya Line），距 The Exchange TRX Mall 约 400 米，Exchange 106 的塔楼从大多数高楼层单位均清晰可见。武吉免登餐饮零售区约在 1,100 米外，乘 MRT 只需一站。你失去的是距离上的便利。走出大堂便踏上普通的吉隆坡街道，穿越正常的市区交通才能进入该区。对在 TRX 上班的租客来说，这段路走得来，但他们的选择很多：Core 三栋塔楼同时在租的房源数以百计。

TRX Residences 坐落于总体规划区的中心：已建成两栋塔楼，是规划六栋中的首期。步行 1 分钟即到 TRX（Putrajaya Line），距 TRX City Park 约 150 米，距 Exchange 106 约 250 米，距 The Exchange TRX Mall 约 300 米。Core 的每一项距离都更长：到公园 450 米，到 Exchange 106 为 350 米，到商场 400 米。若租客在 Exchange 106 或区内的银行上班，住 TRX Residences 通勤更短。紧邻地铁站的位置，是这栋楼有而 Core 没有的最主要优势。

Core Residence 共有 700 个服务式公寓单位。2026 年 5 月 PropertyGuru 挂牌显示，优质单位的要价在每平方尺 RM 2,238 至 2,378 之间。以绝对金额计，我们代理的两个业主单位要价分别为：Tower 3 一套带家具的 645 平方尺一卧室 RM 1,500,000，Tower 1 一套已装修的 1,022 平方尺三卧室 RM 2,400,000。这两个面积大致框住了整栋楼的户型：1,022 平方尺是 Tower 1 和 Tower 2 最大的户型，令总价保持在较易接受的水平，买家群体也较宽泛。Core 是为租赁市场而建，户型设计足以说明一切。

TRX Residences 的挂牌尺价更低。发展商价目表从 474 平方尺户型的 RM 960,000 起，全楼均价约每平方尺 RM 2,200；我们的两个 Core 单位则为 RM 2,326 和 RM 2,349，价格已含家具或装修。户型从 474 平方尺的一房单位到 1,636 平方尺的三房单位，覆盖已建成的两栋塔楼共 896 个单位，选择空间比 Core 宽。有一个数字值得关注：2026 年中，房产平台上两栋塔楼合计有超过 900 个租盘。对于这样一个尚在初期的项目来说，可见供应量相当大。这不等于否定投资逻辑，但意味着 TRX Residences 内部的业主竞争切实存在。

Core Residence 由 Core Precious Development Sdn Bhd 开发，是中国交通建设集团与 WCT Holdings 的合资企业。中交集团是中国规模最大的国有承包商之一，WCT 则是马来西亚建筑商，Pavilion Damansara Heights 和吉隆坡国际机场的工程均在其记录之中。这一组合兑现了承诺：塔楼于 2024 年完工，买家拿到的正是当初承诺的房子。在一个发售效果图与实际交付成品往往存在落差的市场里，这一点尤为重要。在 Core Residence，这种落差已经不成问题。你可以亲身站在单位里，核实 Exchange 106 的景观，测试水压，在签约前查阅实际的管理账目。吉隆坡没有任何楼花购买能提供这种确定性。

Lendlease 无需多介绍。这家澳大利亚集团开发了悉尼 Barangaroo 和伦敦 Elephant Park，在 TRX 项目上，它与财政部旗下拥有总体规划的 TRX City Sdn Bhd 合作。由 Lendlease 打造的 The Exchange TRX 商场开业表现强劲，验证了商业底座的概念。对 TRX Residences 买家而言，Lendlease 的名字在两件实际事务上具有支撑意义：以成熟市场标准为基准的建筑品质，以及商场、公园、住宅塔楼由同一协调计划统筹的管理体系。来自新加坡、香港和澳大利亚的买家对这一品牌一眼即识，这有助于向最有可能在该区出高价的海外买家群体维持转售流动性。

早期对比将地契视为决定性因素，误以为 Core Residence 是租赁地契。事实并非如此。Core Residence 持有永久地契，TRX Residences 亦然。在马来西亚，能在政府规划的金融区内部或紧邻处持有永久地契实属罕见；以同类先例 Putrajaya 为参考，几乎全数为租赁地契。在这里，两个项目都达到了这一标准。两者在地契上没有分别：都是永久地契。计划长期或跨代持有的外国买家，购买任一项目均无需担忧地契年限倒计时。

地契平等，反而将决策推向了更难回答的问题。哪个资产出租更快？2033 年的买家会为哪个付更高价格？从现在到那时，哪个的执行风险更低？以目前的挂牌情况看，第一个问题 Core 答得更好，其挂牌租金折算毛回报率接近 5%；第三个问题打平，因为两栋楼都已在 2024 年完工。第二个问题 TRX Residences 更有底气，因为本站没有别的楼盘比它更靠近 TRX 站，不过步行距离短并不保证价格更高。地契问题已有定论。不要轻信任何以稀缺永久地契为单一卖点来推销这两个项目的经纪人，在这个区域，永久地契只是入场资格，不是溢价理由。

Core Residence 的租金证据更清楚。主要房产平台上的挂牌租金约为每月每平方尺 RM 10 至 10.70，一套 645 平方尺的一卧室月租约为 RM 6,400 至 6,900，按我们 Tower 3 单位 RM 1,500,000 的要价计算，毛回报率约为 5%。这些不是预测，而是面向 TRX 上班族、周边 Prince Court 就医的家庭以及长住专业人士的在租挂牌要价。但它们终究是要价；若买的是带租约的单位，先读已签的租约，再采信这个数字。对于需要靠租金偿还贷款的买家来说，较高的挂牌回报率就是全部的理由所在。

TRX Residences 的租客就在家门口，但业主正在排队竞争。2026 年中两栋塔楼合共逾 900 个租盘在线，目前租客握有议价主导权，早期业主正在下调要价以填满单位。这个阶段何时结束，没人说得准。看好这栋楼的理由是 TRX 的办公楼持续入驻，而每一家新进驻企业都会带来宁愿住在公司附近、而非每日通勤的员工。我们的判断是：在 TRX Residences，按挂牌的 3.5% 至 4.5% 毛回报率，以及一房带家具单位每月 RM 4,000 至 7,000 的挂牌租金来做预算；高出的部分只能算额外收获，要看办公楼能否填满。

如果你最看重较高的挂牌回报率，选 Core Residence。以我们两个单位每平方尺约 RM 2,326 至 2,349 的要价，你买入的是一栋完工的永久地契大楼，距 The Exchange TRX Mall 约 400 米，而且下定前就能在房产平台上核对挂牌租金。家具或装修已含在价格内，户型专为租赁市场设计。对于将现金转换为马币收益的退休人士，或第二家园（MM2H）申请人而言，Core 是 TRX 区内保守的选择。当入场尺价已高于每平方尺 RM 2,000 时，保守并不是贬义。

如果你能持有七年以上，且希望持有离地铁站最近的地址，选 TRX Residences。本站楼盘中到 TRX 站最短的步行距离、约 150 米外的 TRX City Park、Lendlease 的开发背景、更多的户型选择：这些条件可能随金融区成熟而支持转售需求，但不保证资本增值。你按发展商价目表支付每平方尺约 RM 2,200，比我们 Core 单位的尺价低，同时要与已在放租的房源竞争，2026 年年中时超过 900 个。我们认为，这笔交换适合有耐心的资金。如果 2026 年只能二选一，持有七年以上我们倾向 TRX Residences，更短周期则选 Core Residence。两栋楼都已完工，所以大多数认真对待这个区域的买家应两边都实地看过，再拿具体单位的挂牌租金与其价格对照。